Kiracı Tahliye Davası
Kiracı Tahliye Davası
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiralanan taşınmazın kanunda belirtilen sebeplerle kiraya veren tarafından tahliyesi için kiraya veren tarafından açılan davadır. Tahliye davasına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenirken, İcra ve İflas Kanunu’nda da düzenlemeler bulunmaktadır. Tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirir ve kiracının taşınmazını tahliye eder. Kiracı Tahliye Davası
Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir. Spesifik sözleşmenin süresinin dolması halinde, sözleşme sona erecektir. Belirli süreli sözleşme süresinin bitimine en az 15 gün kala herhangi bir bildirimde bulunulmaması halinde sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Daha uzun veya farklı bir fesih süresi kararlaştırılmadıkça, belirsiz bir kira sözleşmesi yasal fesih süresine uyularak feshedilebilir.
Kiracının Bildirimle Tahliye Talebi
Tebligatla tahliye talebi Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzatma süresinin sonunda, kiraya veren, her uzatma yılının bitiminden en az 3 ay önce ihbarda bulunmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı Tahliye Davası
Dava Yoluyla Kiracının Tahliye Talebi
Dava yoluyla tahliye talep etmek, kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ile 352. maddesi arasında tahliye isteme sebeplerine yer verilmiştir. Kiracı Tahliye Davası
Kiracı, kirayı ifa etmezse yazılı olarak kiraya verene bir süre (en az 30 gün) verebilir ve bu süre içinde ifa etmezse sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Kiracı kendisine verilen süre içinde kira bedelini ödemezse, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.
Tahliye Davasının Koşulları
Tahliye davasının şartları kanunda belirtilmiştir. Şartlar, kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılır.
Kiralayandan Tahliye Davası
Gereksinim, yeniden inşa ve imar:
Kiraya verenin eşini, altsoyu (çocuklar, torunlar, torunların torunları…), altsoyları (anne, baba, nine, nine, büyükbaba…) veya bakmakla yükümlü olduğu kişileri kullanma yükümlülüğünün bulunması halinde , konut veya iş yeri ihtiyaçları dışında., Kiracı Tahliye Davası
Kiralananın onarılmasına, genişletilmesine veya değiştirilmesine ihtiyaç duyulması nedeniyle taşınmazın kullanımının imkansız hale gelmesi hâlinde, belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, sözleşmeden itibaren 1 ay içinde dava ile sözleşmeyi feshedebilir. sözleşmede belirtilen süre veya belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih süresi. Kiraya veren, belirtilen nedenle tahliye talebinde bulunmuş ise, gerekçesinde belirttiği kişiden başkasına kiraya veremez. Kiraya veren, ihtiyaç sahibi yakınına kiralamamışsa, kiracının kiraya verenden tazminat davası açma hakkı vardır. Kiracı Tahliye Davası
Ayrıca kiraya veren, yeniden imar ve imar esasına dayalı olarak sözleşmeyi fesheden bir sebebe dayanarak ve söz konusu inşaat küçük ise ve taşınmazdan kaldırılmasını gerektirmiyorsa tahliye talebinde bulunamayacaktır.
Yeni sahip gereksinimi:
Kiralanan taşınmazı satın alan kişi, kendisi, eşi, alt ve üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı varsa, taşınmazın tapu kaydından itibaren 1 ay içinde sicile, kiracı durumu ihtar veya iade taahhüdü ile bildirmek zorundadır (yazılı bildirim zorunludur).
Söz konusu yazılı bildirimde, kiraya veren, taşınmazın kendisine devredildiğini ve bir sonraki ödenecek kira bedelinin kendisine ödenmesi gerektiğini belirtmesi ve ayrıca ödenecek banka bilgilerini de içermesi gerekir. 6 ay içinde ihbarda bulunduktan sonra 1 ay içinde kira sözleşmesinin sona ermesi ve tahliye talebiyle sulh ceza mahkemesinde dava açacak. Kiracı Tahliye Davası
Kiracı Nedeniyle Tahliye Davası
Kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte “yazılı” olarak (tahliye yazısı ile) tahliye etmeyi taahhüt ettiği halde tahliye etmemişse, tahliyeyi taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde, icraya başvurarak veya dava açarak. Kiralık tahliye taahhütlerinin belirli şekil şartları vardır. Tahliye taahhüdü yazılı olmalı ve tarih belirli olmalıdır. Kiracı Tahliye Davası
Süresi 1 yıldan az olan kira sözleşmelerinde kira bedelini ödemediği takdirde kendisine 2 adet haklı ihtar verilmiş olup, kiraya veren, kiralama süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açabilir ve ihtarların tarihi, kira sözleşmesini feshetmek.
1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira yılını aşan bedelin 1 yıl veya 1 yıldan fazla ödenmemesi nedeniyle 2 haklı ihbarda bulunulması halinde kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir. ve sözleşmeyi feshedin. Kiracı Tahliye Davası
Söz konusu ihtarların noter aracılığıyla yapılması şartı aranmaz. Kiracı hakkında icra takibi yapılması da ihtar niteliğindedir.
Önemli bir nokta da aynı kiralama süresi içerisinde 2 adet haklı ihbarname çekilmelidir. Örneğin; 1 yıllık kira sözleşmesinde yapılan ihtar ile sözleşme süresinin bitimini takip eden yıl içinde yapılan ihtar aynı süre içinde yapılmış sayılmaz.
Tahliye Davası Yetkili Mahkeme
Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca kiralanan taşınmazlara ilişkin tüm ihtilaflara ilişkin davalarda sulh hukuk mahkemesidir. Ancak, ilamsız icra yoluyla tahliyeyi talep eden davalar dışında, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir..
Tahliye Davası Yetkili Mahkeme (Nerede açılır?)
Tahliye davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası aynı taşınmazla ilgili olmadığı için taşınmazın bulunduğu yer kesin görevli mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
Tarafların tacir olmaması halinde, yetki sözleşmesinden ve kira sözleşmesinden doğan ihtilaflarda gerçek kişiler yetkili mahkemeyi belirleyemeyeceklerdir.
Tahliye Ücreti
Tahliye durumunda, ücret orantılı bir ücrete tabidir. Tahliye davası açılırken yıllık kira bedeli üzerinden nispi oranda dava harcı tahsil edilecektir.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Her davada davanın süresi mahkemenin iş yüküne, delillerin toplanmasına, adli tatile, duruşma aralıklarının uzunluğuna göre değişmektedir. Bu nedenle tahliye davasının ne kadar sürede sonuçlanacağı konusunda kesin bir süre verilemez.
Tahliye Sonucu
Tahliye davası sonucunda mahkeme davanın kabulüne ve kiracının tahliyesine karar verirse kiraya veren, kiracı aleyhine icra takibi başlatabilecektir. Kiraya veren, mahkeme kararıyla birlikte icra takibi başlatarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep edebilecek.
Tahliye kararı, taşınmazın ayni haklarına ilişkin bir hüküm bulunmadığından, karar kesinleşmeden icra takibine konulabilir. Kiracı, icra takibine ilamla itiraz ederek icra takibini durduramayacaktır..
